Wycena nieruchomości – Na czym polega?
Każdy z Nas w swoim życiu będzie miał do czynienia z nieruchomością. Czy na etapie poszukiwania własnego mieszkania na zakup czy też wynajem czy też na etapie kariery zawodowej związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej lub większej firmy. Styczność z nieruchomościami może stworzyć potrzebę wykonania operatu szacunkowego czyli wyceny nieruchomości. W tym krótkim artykule chciałbym przybliżyć na czym polega proces wyceny nieruchomości.
CO TO JEST OPERAT SZACUNKOWY?
Operat szacunkowy jest to dokument urzędowy określający wartość nieruchomości. Sporządzany jest on odpłatnie przez Rzeczoznawcę Majątkowego – osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Treść i zawartość operatu szacunkowego są uregulowane ustawowo tzn., że każdy operat szacunkowy musi spełniać określone wymogi formalne.
KIEDY POTRZEBUJEMY OPERATU SZACUNKOWEGO
Nie ma listy sytuacji, która wprost określa kiedy operat szacunkowy jest Nam potrzebny. W praktyce wycenę nieruchomości sporządza się najczęściej przy:
- Określeniu ceny kupna/sprzedaży nieruchomości,
- Zaciąganiu kredytu hipotecznego,
- Sprawach podatkowych (np. spadek, darowizna),
- Podziale majątku,
- Windykacji należności z nieruchomości,
- Sprawach urzędowych (przekazanie nieruchomości na cele publiczne np. budowa drogi),
- Ocenie atrakcyjności inwestycji,
- Wielu innych.
JAKIE NIERUCHOMOŚCI MOGĄ BYĆ WYCENIANE
Można powiedzieć, że wszystkie. Najprostsze wyceny dotyczą mieszkań, domów, wszelkiego rodzaju działek (budowlanych, rolnych, przemysłowych itd.). Te bardziej skomplikowane wyceny dotyczą budynków produkcyjnych, biurowców, kamienic czy też dużych gruntów inwestycyjnych.
JAK WYGLĄDA PROCES WYCENY NIERUCHOMOŚCI
W sytuacji gdy potrzebujemy wyceny nieruchomości, pierwszym krokiem jest znalezienie Rzeczoznawcy Majątkowego. Ministerstwo Rozwoju i technologii prowadzi rejestr Rzeczoznawców Majątkowych, który jest dostępny na stronie internetowej Ministerstwa.
Aby Rzeczoznawca Majątkowy mógł przygotować wycenę musi uzyskać kilka podstawowych informacji:
- Jaką nieruchomość ma wyceniać (przedmiot wyceny),
- Czemu służyć ma wycena nieruchomości (zakres wyceny)
- Po co jest Nam potrzebna wycena nieruchomości (cel wyceny).
Mając tą widzę Rzeczoznawca Majątkowy przygotuje Nam listę dokumentów, które będą niezbędne do przygotowania operatu szacunkowego.
Po pozyskaniu wszystkich dokumentów następują oględziny nieruchomości – Rzeczoznawca Majątkowy przyjeżdża obejrzeć nieruchomość i wykonuje dokumentacje zdjęciową nieruchomości oraz jej najbliższego otoczenia. ,
Kolejny etap to już opracowanie operatu szacunkowego przez Rzeczoznawcę Majątkowego w zaciszu biura.
Jak zostało wcześniej wspomniane operat szacunkowy musi zawierać kilka obowiązkowych elementów:
- Określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny oraz wskazanie danych o nieruchomości czyli jej adresu, numer księgi wieczystej, powierzchni, itp.
- Wskazanie postaw wykonywania wyceny nieruchomości – wskazanie zleceniodawcy, przepisów prawnych, oraz źródeł, na bazie których uzyskano dane o nieruchomości.
- Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości – podanie daty sporządzenia operatu szacunkowego (jest on ważny 12 miesięcy od daty sporządzenia), daty oględzin nieruchomości, przyjętej daty poziomu cen wedle, których wyliczana jest wartość nieruchomości oraz daty na którą uwzględniono w wycenie stan nieruchomości.
- Opis i określenie stanu nieruchomości – opisanie stanu prawnego nieruchomości, opis stanu nieruchomości, lokalizacji i otoczenia. Wskazanie przeznaczenia nieruchomości.
- Analiza rynku nieruchomości – opis i charakterystyka badanego lokalnego rynku nieruchomości dostosowana do celu i zakresu wyceny. Zebranie informacji o dokonanych transakcjach rynkowych, określenie trendów panujących na lokalnym rynku z określeniem stanu popytu i podaży. Ustalenie cech mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości
- Charakterystyka metody szacowania – wskazanie rodzaju wyliczanej wartości oraz opis wybranego podejścia, metody i techniki szacowania.
- Wycena nieruchomości – przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości z wynikiem oraz merytorycznym uzasadnieniem.
- Klauzule końcowe – wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości
- Załączniki – istotne dokumenty wykorzystywane przy sporządzeniu operatu szacunkowego oraz zdjęcia nieruchomości.